{"id":1522,"date":"2016-06-04T18:20:11","date_gmt":"2016-06-04T18:20:11","guid":{"rendered":"http:\/\/aranconsulting.cat\/?p=1522"},"modified":"2016-06-04T18:20:11","modified_gmt":"2016-06-04T18:20:11","slug":"que-no-pueden-pedirte-al-alquilar-piso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aranadvocats.provesonlinevalles.com\/ca\/que-no-pueden-pedirte-al-alquilar-piso\/","title":{"rendered":"Qu\u00e8 no et poden demanar en llogar un pis?"},"content":{"rendered":"

\u00bfQu\u00e9 no\u00a0pueden pedirte al alquilar un\u00a0piso<\/a>?<\/u><\/strong><\/p>\n

Con demasiada frecuencia se incluyen en el contrato de alquiler cl\u00e1usulas que son nulas porque no se ajustan a la legislaci\u00f3n vigente. Eso s\u00ed, para que sean declaradas nulas es necesaria la intervenci\u00f3n de un juez. Por eso, es mejor que no se lleguen a meter para evitar l\u00edos futuros.<\/p>\n

Son muchos los que todav\u00eda creen que si el contrato se firma por s\u00f3lo 11 meses se trata de un alquiler de temporada y as\u00ed no se tiene que ajustar a la normativa que hay para alquiler de vivienda habitual.Pero NO es as\u00ed. Para que un alquiler sea de temporada se debe estipular y quedar demostrado que la vivienda alquilada no es la vivienda habitual del inquilino porque s\u00f3lo va a usarla por estudios, traslado temporal por trabajo, vacaciones\u2026<\/p>\n

Tras el primer a\u00f1o, el alquiler se prorroga de forma autom\u00e1tica cada anualidad hasta sumar 3 a\u00f1os. El inquilino puede decidir no seguir alquilando la vivienda, pero el casero est\u00e1 obligado a respetar estas pr\u00f3rrogas, no puede decir que la pr\u00f3rroga ser\u00e1n las dos partes las que decidir\u00e1n su pr\u00f3rroga. La pr\u00f3rroga es voluntaria para el inquilino y obligatoria para el casero durante los tres primeros a\u00f1os del alquiler. El casero s\u00f3lo puede interrumpir estas pr\u00f3rrogas tras el primer a\u00f1o de alquiler, si necesita la vivienda para \u00e9l o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n o para su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial.<\/p>\n

As\u00ed lo estipula el art\u00edculo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/a> (LAU):<\/p>\n

\u201cArt\u00edculo 9 Plazo m\u00ednimo<\/em><\/p>\n

1. La duraci\u00f3n del arrendamiento ser\u00e1 libremente pactada por las partes. Si \u00e9sta fuera inferior a tres a\u00f1os, llegado el d\u00eda del vencimiento del contrato, \u00e9ste se prorrogar\u00e1 obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duraci\u00f3n m\u00ednima de tres a\u00f1os, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n como m\u00ednimo a la fecha de terminaci\u00f3n del contrato o de cualquiera de las pr\u00f3rrogas, su voluntad de no renovarlo.<\/em>
\nEl plazo comenzar\u00e1 a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposici\u00f3n del arrendatario si \u00e9sta fuere posterior. Corresponder\u00e1 al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposici\u00f3n.<\/em><\/p>\n

2. Se entender\u00e1n celebrados por un a\u00f1o los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duraci\u00f3n o \u00e9ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de pr\u00f3rroga anual para el arrendatario, en los t\u00e9rminos resultantes del apartado anterior.<\/em><\/p>\n

3. No proceder\u00e1 la pr\u00f3rroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer a\u00f1o de duraci\u00f3n del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para s\u00ed o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n o para su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicaci\u00f3n deber\u00e1 realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelaci\u00f3n a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estar\u00e1 obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.<\/em>
\nSi transcurridos tres meses a contar de la extinci\u00f3n del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n o su c\u00f3nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar \u00e9sta por s\u00ed, seg\u00fan los casos, el arrendatario podr\u00e1 optar, en el plazo de treinta d\u00edas, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo per\u00edodo de hasta tres a\u00f1os, respetando, en lo dem\u00e1s, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinci\u00f3n, con indemnizaci\u00f3n de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupaci\u00f3n, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada a\u00f1o que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupaci\u00f3n no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.<\/em><\/p>\n

4. Trat\u00e1ndose de finca no inscrita, tambi\u00e9n durar\u00e1n tres a\u00f1os los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creaci\u00f3n sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovaci\u00f3n a que se refiere el apartado 1 de este art\u00edculo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estar\u00e1 a lo dispuesto en el art\u00edculo 1.571 del C\u00f3digo Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estar\u00e1 a lo dispuesto en el citado art\u00edculo 1.571 del C\u00f3digo Civil<\/a>, adem\u00e1s de que corresponda indemnizar los da\u00f1os y perjuicios causados.<\/em>\u201d<\/p>\n

El inquilino no est\u00e1 obligado a alquilar el piso por un m\u00ednimo de un a\u00f1o puede dejar la vivienda en cualquier momento tras los primeros seis meses de alquiler, eso s\u00ed, en el contrato se puede estipular la indemnizaci\u00f3n a pagar al casero por desistimiento anticipado con las limitaciones marcadas por la LAU en su art\u00edculo 11:<\/p>\n

\u201cArt\u00edculo 11 Desistimiento del contrato<\/a><\/em><\/p>\n

El arrendatario podr\u00e1 desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de treinta d\u00edas. Las partes podr\u00e1n pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a\u00f1o del contrato que reste por cumplir. Los per\u00edodos de tiempo inferiores al a\u00f1o dar\u00e1n lugar a la parte proporcional de la indemnizaci\u00f3n.<\/em>\u201d<\/p>\n

No se puede pedir que el inquilino pague m\u00e1s de un mes de alquiler por adelantado. As\u00ed lo dice el art\u00edculo 17.2 de la LAU<\/a>:
\n\u201cSalvo pacto en contrario, el pago de la renta ser\u00e1 mensual y habr\u00e1 de efectuarse en los siete primeros d\u00edas del mes. En ning\u00fan caso podr\u00e1 el arrendador exigir el pago anticipado de m\u00e1s de una mensualidad de renta.<\/em>\u201d<\/p>\n

Si se paga m\u00e1s ser\u00e1 en concepto de garant\u00eda adicional, como prima de opci\u00f3n en el caso de alquiler con opci\u00f3n a compra\u2026 pero no en concepto de alquiler. Y se debe aclarar en el contrato las cantidades que se pagan y en concepto de qu\u00e9.Eso s\u00ed, en el momento de alquilar el piso el inquilino debe dar, adem\u00e1s del mes de alquiler, otro mes en concepto de fianza.\u00a0Lo anteriormente expuesto, no impide que el inquilino pueda pagar \u2018voluntariamente\u2019 m\u00e1s de un mes de alquiler al inicio del contrato, dejando constancia de ello en el mismo.<\/em><\/p>\n

No se debe, bajo pena de nulidad, incluir en el contrato una cl\u00e1usula que permita al casero entrar en la vivienda para comprobar su estado porque la vivienda alquilada es el domicilio del inquilino y la Constituci\u00f3n protege su privacidad en su art\u00edculo 18.2<\/a>:
\n\u201cEl domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podr\u00e1 hacerse en \u00e9l sin consentimiento del titular o resoluci\u00f3n judicial, salvo en caso de flagrante delito.<\/em>\u201dEso s\u00ed, hay que ser pr\u00e1cticos y todo inquilino deber\u00eda abrirle la puerta al casero cuando se necesite hacer alguna reparaci\u00f3n y debe ver de qu\u00e9 se trata.<\/p>\n

No se puede estipular en el contrato de alquiler que ser\u00e1 el inquilino el encargado de pagar todas las reparaciones en el piso en alquiler. Esta cl\u00e1usula es contraria a lo que dice el art\u00edculo 21 de la LAU<\/a>, y por lo tanto NULA:<\/p>\n

\u201cArt\u00edculo 21 Conservaci\u00f3n de la vivienda<\/a><\/em><\/p>\n

1. El arrendador est\u00e1 obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparaci\u00f3n se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los art\u00edculos 1.563 y 1.564 del C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/em>
\nLa obligaci\u00f3n de reparaci\u00f3n tiene su l\u00edmite en la destrucci\u00f3n de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estar\u00e1 a lo dispuesto en el art\u00edculo 28.<\/em><\/p>\n

2. Cuando la ejecuci\u00f3n de una obra de conservaci\u00f3n no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusi\u00f3n del arrendamiento, el arrendatario estar\u00e1 obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.<\/em>
\nSi la obra durase m\u00e1s de veinte d\u00edas, habr\u00e1 de disminuirse la renta en proporci\u00f3n a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.<\/em><\/p>\n

3. El arrendatario deber\u00e1 poner en conocimiento del arrendador, en el plazo m\u00e1s breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este art\u00edculo, a cuyos solos efectos deber\u00e1 facilitar al arrendador la verificaci\u00f3n directa, por s\u00ed mismo o por los t\u00e9cnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicaci\u00f3n al arrendador, podr\u00e1 realizar las que sean urgentes para evitar un da\u00f1o inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.<\/em><\/p>\n

4. Las peque\u00f1as reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda ser\u00e1n de cargo del arrendatario.<\/em>\u201d<\/p>\n

Es decir, el inquilino s\u00f3lo debe pagar las reparaciones por causas imputables a \u00e9l (lo que rompa) y las peque\u00f1as reparaciones que se deban hacer en el piso por el desgaste que \u00e9l mismo ha hecho de la vivienda.<\/p>\n

Si quieres saber m\u00e1s sobre este tema no dejes de consultarnos:
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